Uit de reacties in deze krant op erfpacht komen veel emoties los. Wethouder Eric van der Burg geeft in Het Parool 14 januari j.l. ruiterlijk toe de emoties rond erfpacht te hebben onderschat. Als voorproefje wat ons nog te wachten staat liepen de gemoederen al sterk op in de commissievergadering in de Stopera van woensdag 18 januari met zeer emotionele insprekers, een rood aanlopende wethouder en een voorzitter die de vergadering uiteindelijk moest afbreken.
Mijn artikel Het Parool 26 januari 2017
Gebagatelliseerd
De bewoners met erfpacht blijken zich niet altijd bewust van de toekomstige financiële last die hun nog te wachten staat. De huidige rekentool van de gemeente maakt klip en klaar duidelijk hoe hoog die financiële last werkelijk is. Eigenaren schrikken zich een hoedje van de te betalen rekening, en dat zelfs na een korting van de gemeente. Bij aankoop worden de kosten van de erfpacht vaak gebagatelliseerd: die zijn toch voor voorlopig afgekocht (maar doemen later wel tot onverwachte hoogten op) en de canon is toch fiscaal aftrekbaar (maar moet wel worden betaald). De makelaars en financiële adviseurs wijzen de kopers nauwelijks op de financiële verplichtingen met als gevolg dat er weinig of geen prijsverschil bestaat tussen woningen op eigen grond en erfpacht.
Onaflosbare hypotheek
Erfpacht is niets minder dan een extra financiering naast de hypotheeklening. Sterker, erfpacht wordt wel treffend vergeleken met een hypotheek die je nooit kunt aflossen maar steeds wordt verhoogd (econoom Robin Fransman). In het voorstel van de wethouder Van der Burg kan je daar nu eindelijk vanaf komen. Maar alleen als je ‘voor eeuwig afkoopt’, hoef je nooit meer erfpacht te betalen. Als je alleen overstapt naar het nieuwe eeuwigdurend erfpacht, blijven de toekomstig te betalen canons stijgen met de inflatie. Je lost de immer toenemende ‘hypotheeklast’ dus nooit af. Voor wie is volledige afkoop financieel gunstig in de nu voorliggende voorstellen van het college?
Afkoop
Uit mijn berekeningen komt naar voren dat eigenlijk alleen voor woningeigenaren die weinig lopende inkomsten hebben behalve uit vermogen, dus voldoende geld op de plank hebben liggen en bij wie het erfpacht tijdvak binnenkort afloopt. Het zijn dus de typische renteniers die waarschijnlijk in oud-zuid wonen. In het voorbeeld van mijnheer Zuidema (zie kader) wordt uitgerekend dat het rendement kan oplopen tot 10% per jaar. Echter, buurvrouw Buursma heeft een hoog inkomen en voor haar smelt het rendement om fiscale redenen geheel weg (zie kader).
Hypotheek voor afkoop erfpacht
Is het voordelig om de afkoopsom te lenen? Hypotheekrente die betaald moet worden over de extra hypotheek is wel aftrekbaar. Grote nadeel is dat de afkoop niet leidt tot lagere maandlasten omdat de netto rente en aflossingen hoger liggen dan de bespaarde netto betalingen voor de canon. De berekeningen wijzen erop dat de heer Oostra pas in 2065, ver na aflossing van de extra hypotheekschuld per saldo meer te besteden heeft uit de afkoop in 2017. Voor veel jonge bewoners – die willen graag nu kunnen besteden – en ook oude bewoners ligt dat te ver in de toekomst.
Overgang naar eeuwigdurend erfpacht
Voor mevrouw Buursma en de heer Oostra is het wel aantrekkelijk om gebruik te maken van de Overgangsregeling en over te stappen naar het nieuwe eeuwigdurend stelsel. Ze maken immers gebruik van de korting omdat ze mogen waarderen tegen de lage WOZ uit 2014. Percentages van 28% zingen rond in de kranten. Het echte percentage is de WOZ-waardestijging tussen 1 januari 2014 en nu, wat per buurt en per woning kan verschillen, in sommige gevallen oplopend tot zelfs 60%.
In het geval van opkomende gebieden als Amsterdam West kan er nog een extra verhoging worden uitgesloten. Grondwaarden zijn in het verleden gestegen en zullen in de toekomst gaan stijgen omdat de kwaliteit van de buurt stijgt, resulterend in een hogere buurtstraatquote (BSQ), vastgesteld door de gemeente. Met de overgang naar eeuwigdurende erfpachten in 2017 heeft de familie Westra niets meer te maken met die eenzijdig door de gemeente opgelegde verhogingen.
Met name jonge bewoners in opkomende stadsdelen is te overwegen om nu over te stappen van ‘voortdurend’ naar ‘eeuwigdurend erfpacht’. Volledige afkoop van de erfpacht zal zich beperken tot een hele kleine groep renteniers. VVD wethouder Van der Burg zou eerst bij VVD oudwethouder Amsterdam, nu staatssecretaris voor belastingzaken, de heer Wiebes moeten langsgaan om dit fiscale verschil te repareren voordat de kassa echt kan gaan rinkelen in de Stopera.
Jan Groot is Hypotheekadviseur bij GrootFinance
